Les Presles à Epinay-sur-Seine en 2008 ©-Cyrus Cornut/Dolce Vita/Picturetank

La Mission interministérielle d’inspection du logement social (Miilos) a de nouveau épinglé un office HLM et son directeur général, Bernard Marette, qui dirige Habitat 76, principal office HLM de Seine-Maritime. Tout un symbole. Car Bernard Marette est en outre le patron de la Fédération des directeurs d’offices HLM de France; l’organisme chapeautant donc l’ensemble des relations entre les responsables des offices et les pouvoirs publics.

Nous avons sollicité à plusieurs reprises Bernard Marette pour qu’il s’explique sur les faits qui lui sont reprochés par cette mission d’inspection, sans obtenir de réponse.

15.000 logements au bord du scandale

À Marseille, 15.000 logements sont menacés par de multiples pratiques douteuses. Un rapport officiel, très discret, en ...

Ainsi, dans un rapport rendu par la Miilos en septembre dernier, et dont nous avons obtenu une version non expurgée, les auteurs pointent du doigt Habitat 76, qui gère quelque 30 000 logements sur toute la Seine-Maritime. En tête de leurs griefs : son insuffisance de production de logements sociaux mais aussi la rémunération et le train de vie de son directeur général.

20 000 euros

L’homme est en poste au sein de l’office HLM depuis 2001, avec un contrat de travail qui au gré du temps s’est adapté à la réglementation sur le statut des patrons d’offices HLM. Or, après la publication en octobre 2009 d’un décret définissant le nouveau système de rémunération de ces dirigeants, Bernard Marette décide que cette disposition lui bénéficiera de manière rétroactive. Une faute selon la Milos. Qui comptabilise les revenus indus qu’il aurait ainsi perçus : 20 000 euros de trop pour l’année 2009 et 17 000 euros pour 2010. En plus de l’utilisation d’un 4X4 de luxe, de facture allemande, un peu superflue au yeux des inspecteurs.

Les Choux Creteil 2009 ©Cyrus Cornut/Dolce Vita/Picturetank

Pour faire passer la pilule au conseil d’administration, le président d’Habitat 76, Didier Marie, par ailleurs président du Conseil général de Seine-Maritime, tente de trouver des justifications, selon le procès-verbal de cette réunion (reproduit ci-dessous). Il précise notamment, à propos de Bernard Marette :

Ainsi, prenant en compte ce contexte, mais aussi les différentes responsabilités que votre directeur général a été amené à assumer, notamment en présidant pendant près de six années, l’association régionale HLM regroupant les 38 organismes de Haute Normandie, en participant aux travaux de la Fédération nationale des directeurs d’office en tant que vice président puis récemment Président et ceux de la fédération des office en tant que conseiller fédéral, je vous propose d’arrêter pour trois exercices à compter de 2009, comme le permet le décret, la partie variable au niveau au-delà duquel une autorisation bi-ministérielle serait nécessaire, soit 15%.

Motif invoqué

Mais en examinant les nouvelles clauses qui imposent ces suppléments de salaires, le rapport de la mission note que les responsabilités au sein de la Fédération nationale des directeurs d’offices HLM ne peuvent pas être un motif sérieux. Et la Miilos de préciser dans l’une de ses annexes (voir ci-dessous) :

Pour la bonne compréhension du lecteur, il convient de préciser que le Directeur général est membre du bureau fédéral de la Fédération des OPH (Trésorier) et président de la Fédération nationale des directeurs d’OPH. À ce titre, il participe à différents groupes de travail (statut des offices, communication, Europe) ou commissions thématiques (commission employeurs, fédération, partenaire). La Mission relève, à la lecture des statuts et du règlement intérieur de la Fédération nationale des offices publics de l’habitat (article 6) que les fonctions de membres du Conseil fédéral sont exercées à titre gratuit [...]. En conséquence, ce motif invoqué, celui de la participation à différentes instances professionnelles pour justifier l’augmentation de la rémunération du DG est contraire aux règles statutaires dont s’est dotée la Fédération. Par ailleurs, la Mission a constaté que l’avenant au contrat signé le 23 octobre 2009 ne mentionne pas cet élément.

Epinay-sur-Seine ©Cyrus Cornut/Dolce Vita/Picturetank

Irrégularités

Pour sa défense, dans différents échanges, le directeur général, sous la houlette de Didier Marie, explique à la Milos que la rémunération est basée sur les comptes clôturés de l’année 2008 et que ” le décret comporte une mesure ou référence rétroactive puisqu’il conditionne le calcul de la rémunération au nombre de logements locatifs gérés par l’office…”. Une interprétation que la mission interministérielle ne reprend pas à son compte.

Cité du Luth à Gennevilliers ©Cyrus Cornut/Dolce Vita/Picturetank

Mais le ministère de l’Écologie, du développement durable, des transports et du logement n’est pas resté sans réaction face à ces situations sulfureuses. Bernard Marette en habits de président de la Fédération des directeurs d’offices HLM était intervenu début novembre 2011 auprès d’un haut-fonctionnaire du ministère pour discuter de façon informelle de la régularisation des irrégularités sur les salaires des patrons des offices. Quelques jours plus tard, Étienne Crépon, directeur de service au ministère de l’Ecologie, le rappelle à l’ordre (voir courrier ci-dessous) :

Depuis l’entrée en vigueur du nouveau statut des directeurs généraux d’offices publics de l’habitat (OPH), les premières remontées des contrôles de la Miilos font apparaitre quelques lacunes dans l’application des dispositions du Code de la construction et de l’habitation. Par ailleurs, j’observe dans les publications de la Fédération quelques inexactitudes, sources potentielles d’insécurité juridique pour les OPH.

Modes de calcul

Globalement, la levée de boucliers ministériels déclenchée par le rapport de la Milos semble titiller les différentes acteurs du dossier. Deux amendements ont été déposés à la suite du projet de loi sur la majoration des droits à construire votée par l’Assemblée la semaine dernière et du projet de loi sur la simplification du droit devant le Sénat. Tous deux en procédure accélérée. Ils suggèrent d’inscrire dans la réglementation de nouveaux modes de calcul des salaires versés aux dirigeants d’offices HLM.

Cité Pagel, stade de l'Ile de Vannes à Ile-Saint-Denis, 2008. ©Cyrus Cornut/Dolce Vita/Picturetank

Photographies de Cyrus Cornut/Dolce Vita, via Picture Tank. Tous droits réservés ©

Les logements vacants

Si on peut s’assurer que les militants de Jeudi Noir ou du DAL n’investissent pas le logement vacant situé aux côtés du vôtre, être voisin d’un appartement vide est encore le meilleur moyen de ne pas être ennuyé par le-dit voisin. À Paris environ 8% des logements sont inoccupés. Les arrondissements qui en comptent le plus sont le 16e et le 8e.

S’éloigner des HLM

Éviter des habitations à loyer modéré dans son entourage, c’est l’assurance d’être tranquille. Comme le soulignait un dijonnais voisin d’un HLM oublié au profit d’un artiste chinois :

Le Chinois nous a épargné dix Arabes.

C’est également l’avis de Jacques Chirac qui notait dans un fameux discours les désagréments causés par ces logements sociaux.

Le travailleur français [...] voit sur le palier à côté de son HLM, entassée, une famille avec un père de famille, trois ou quatre épouses, et une vingtaine de gosses, et qui gagne 50 000 francs de prestations sociales, sans naturellement travailler ! Si vous ajoutez à cela le bruit et l’odeur !

Oublions donc le bruit et l’odeur et réfugions nous dans les arrondissements qui accueillent le moins de logements sociaux. Les 2e, 6e, 7e, 8e et 9e par exemple accueillent moins de 5% des ménages dans des HLM. Surtout que dans ces arrondissements, les HLM peuvent être loués par des gens ayant des ressources.

Les résidences secondaires

De nombreux étrangers et provinciaux souhaitent avoir leur pied-à-terre à Paris pour avoir à loisir de quoi dormir lorsqu’ils sortent à la capitale. Ces gens là sont assez riches pour posséder plusieurs logements et assez distingués pour ne pas vous déranger longtemps. Préférez dans cette optique le 4e arrondissement où près de 16% des résidences sont secondaires. Le Figaro comparait cette situation à Venise, où les Palais n’appartiennent plus aux vénitiens.

Une “ville de propriétaires”

On peut être sûr que lorsque les gens vivent dans leurs murs, ils ne se permettent pas la même chose que lorsqu’ils vivent chez les autres. Ils sont précautionneux. Ils font attention à leur parquet. Et sont donc agréables. Surtout qu’avec un prix du mètre carré autour de 10000 euros à Paris, ces gens ne sont pas pauvres, et donc de confiance. Choisissez le 16e où 43% des ménages résident dans des logements leur appartenant.

Que choisir ?

Alors, en aggrégeant ces quelques données (qui proviennent toutes de l’Insee et datent de 2007) nous pouvons être en mesure de vous proposer les arrondissements rêvés. Les larges avenues du 16e, les voisinages chaleureux du 8e et les montées charmantes du 6e sont les destinations de rêve pour vous installer. À moins que vous ne soyez pauvres et que vous ne puissiez vous offrir que les 13e, 20e et 19e. Ou la banlieue, encore qu’il existe des villes sauves. Voire pire, la province.

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> Illustration Flickr CC ThinkCink

> Données Insee 2007

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> Vous pouvez retrouver l’ensemble du dossier logement avec Les ghettos de riches mettent les pauvres au ban, Cherche HLM dans le 16^e arrondissement et Visite guidée d’une studette parisienne
Crédit photo Guillaume Lemoine CC-BY-NC-SA et design par Ophelia

Des logements parfaitement intégrés au paysage

Paris-Habitat, l’un des principaux offices HLM de Paris, produit des logements HLM dans les quartiers les plus chers et les plus prisés de la capitale. Non loin de la tour Eiffel, avenue Mozart et avenue Pierre Ier de Serbie, près du café de Flore, rue Bonaparte, et comme ici rue Washington, à deux pas des Champs-Elysées.

Nous visitons un type rare d’appartement: seulement 2% des logements de l’arrondissement sont des HLM. Une fois dans les lieux, les locataires sont tranquilles. Des loyers défiant toute concurrence dans des quartiers très bien situés, ces HLM ont un taux de rotation extrêmement bas, de l’ordre de 4%. Des personnes qui n’ont donc a priori rien à faire dans le parc social y résident toujours.

Quelle que soit l’évolution des occupants, quelle que soit l’évolution de leur structure familiale, il est possible de rester dans l’appartement. C’est «le droit au maintien dans les lieux» expliquent les offices HLM. Même si une famille gagne trois milliards d’euros au loto, elle pourrait rester pendant encore un bon moment. Et le marché immobilier parisien tendu oblige ainsi des familles de classe moyenne supérieures comme celle de Catherine L., à rester dans un HLM.

Bachelard encore locataire d’un HLM ?

Gaston Bachelard, philosophe mort en 1962, était encore enregistré comme locataire il y a deux ans à l’OPAC (Offre Publique d’Aménagement et de Construction) de Paris. Qui vivait dans son appartement ? Un parent de bonne foi selon Paris-Habitat. Il doit continuer à payer le loyer en temps et en heures, il n’y a donc jamais eu de contrôle, rapporte le site Mediapart.fr .

Surtout qu’un locataire, à qui le bailleur demande de quitter son logement parce qu’il ne correspond plus à ses besoins, peut demander à être relogé et sera prioritaire. Un ancien haut fonctionnaire vivait ainsi confortablement depuis 1969 dans un cinq pièces situé dans le 17ème arrondissement de Paris, quand l’office a souhaité récupérer en août 2006 les deux chambres de bonnes attenantes pour en faire un logement.

Comme c’est son droit, il a envoyé à Paris Habitat une demande de compromis. Arguant de son grand âge, il indiquait alors qu’il était prêt à déménager si on lui offrait la possibilité d’occuper un appartement plus central, à condition de garder quatre ou cinq pièces. Il a obtenu un cinq pièces dans le cinquième arrondissement.

Le maintien de plusieurs milliers de familles « riches » dans le parc du logement social a de nouveau fait grincer des dents en novembre 2010, alors que plus d’un million de ménages attendent toujours d’obtenir un toit. Selon une étude de l’Observatoire national de la pauvreté et de l’exclusion sociale rapportée par La Tribune, « 37.000 ménages parmi les plus riches de France », avec un revenu d’au moins 13.500 euros mensuels pour une famille avec deux enfants, seraient logés dans un HLM en Ile-de-France. « En Ile-de-France, où la situation du logement est très tendue, 207.000 ménages aisés au sens large habitent en HLM… » affirme même Thierry Repentin, président de l’Union sociale pour l’habitat.

12 ans d’attente pour un 4 pièces

« Attendre 12 ans pour obtenir un quatre pièces, c’est une moyenne à Paris. Un candidat lambda n’a aucune chance d’obtenir un HLM » explique Didier Vanoni, sociologue et auteur d’une étude sur l’attribution des logements sociaux pour la revue FORS-recherche sociale. A la mairie de Paris, les 3.420 demandes s’accumulent sur le bureau de l’élu au logement. Chaque année, 15.000 HLM sont attribués pour plus de 110.000 demandeurs.

En 2001, lorsque Bertrand Delanoë arrive à l’Hôtel de Ville, il charge l’élu au logement Jean-Yves Mano de rééquilibrer la production de logements sociaux dans la capitale. A terme, l’ambition affichée de l’équipe Delanoë est de mettre fin à la très forte disparité dans la répartition des HLM sur le territoire communal. Car à l’époque, Paris fait face à une saturation de logements sociaux dans les quartiers populaires (33 % dans le 19ème, 31 % dans le 13ème, 27,6 % dans le 20ème) et une absence remarquée dans les secteurs résidentiels (0,5 % pour le 8ème, 0,7 % pour le 7ème ou 1,6 % dans le 16ème). Or, l’article 55 de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000 condamne l’insuffisance des logements pour les plus démunis dans les communes. Les villes pratiquant l’apartheid social sont mises hors la loi.

Comment faire partir les familles installées? Comment les convaincre de quitter leurs meubles, leur voisinage, leur quartier? Pour inciter les locataires très aisés du parc HLM à libérer leur logement au profit de ménages plus nécessiteux, la loi Mobilisation pour le logement de la ministre du logement Christine Boutin entendait augmenter considérablement le supplément de loyer solidarité (SLS) appelé aussi surloyer. Ainsi le locataire payerait proportionnellement plus quand ses ressources augmentent. Le problème c’est que le prix du loyer reste minime par rapport à ce qu’ils paieraient dans le privé.

Selon l’Union sociale pour l’habitat (qui gère les organismes HLM), 7 % des 4,3 millions de personnes qui occupent un HLM ont des revenus excédant le plafond de ressources. 2 % des locataires sociaux gagnent 20 % de plus que le plafond, soit tout de même 86.000 fraudeurs, logés à prix cassés. « Il ne faut pas se leurrer, le surloyer ne fera jamais partir personne. Ils ne voient aucun intérêt à aller dans le privé et préfèrent payer quelques dizaines ou centaines d’euros de plus » confirme Didier Vanoni.

La pression foncière freine l’évolution du parc HLM. Dans les villes comme Paris où le marché est très tendu, les bailleurs récupèrent des bâtiments déjà loués dans lesquels ils appliquent les grilles de loyer de logements HLM. «Les locataires sont heureux car cela améliore la prestation de service dans l’immeuble, là où les copropriétés rendent les moindres travaux de réparation impossibles» souligne Didier Vanoni pour avoir étudié la question avec les bailleurs et avoir travaillé avec Paris Habitat.

Les HLM hébergent l’électorat

Autres locataires de ces logements sociaux particulièrement bien placés : les élus. 5% des HLM sont réservés aux fonctionnaires. En 2007, l’affaire Bolufer avait fait scandale. L’ancien directeur de cabinet de Christine Boutin, louait à la RIVP, une des grandes sociétés HLM de Paris, un bel appartement dans un quartier huppé, pour un loyer très modeste.

Si les élus ne doivent pas dépasser les plafonds non plus, leurs ressources sont calculées sans les indemnités qu’ils touchent, leur permettant un accès au parc HLM malgré des revenus confortables. Georges Tron, secrétaire d’état à la fonction publique, vit ainsi dans un HLM dans le 15ème arrondissement dont le loyer s’élève à 1.990 euros, rapportait le Canard Enchaîné en mars dernier.

Les HLM jouent un rôle politique important pour l’électorat. Jean Yves Mano insiste sur le fait que l’attribution des logements sociaux à Paris est la plus transparente de France. Pourtant, les demandeurs qui sont proches d’un élu ont toutes les chances de voir leur demande aboutir et d’obtenir l’habitation à loyer modéré qu’ils voulaient, à l’adresse souhaitée. Le fils de Georges Marchais n’aurait aucun mal à obtenir un des plus confortables HLM de la ville d’origine de son père en banlieue parisienne, dont la mairie est toujours communiste. « Les proches d’élus obtiennent les logements qu’ils souhaitent, les plus confortables et les mieux placés car leur dossier est traité en priorité lors des commissions d’attribution » nous confirme une personne employée dans un office HLM de banlieue.

Et l’UMP a fait adopter un amendement à la loi Boutin qui concerne les immeubles acquis depuis moins de dix ans par les organismes de HLM ou les sociétés d’économie mixte. Cet amendement vient protéger « les locataires privilégiés » ayant des revenus plus de deux fois supérieurs aux plafonds de ressources donnant droit à un HLM. Ils seraient épargnés par la loi Boutin qui prévoit l’expulsion de ces locataires fortunés au bout de trois ans (sauf s’ils ont plus de 60 ans, sont handicapés ou s’ils habitent en zone urbaine sensible).

Jean-Yves Mano se défend :

Je n’y peux rien si l’attribution des logements n’était pas aussi claire avant 2001, les locataires dont la situation a évolué et qui sont dans leur droit ne sont pas expulsables.

Les logiques d’action des offices publics sont encore étroitement liées aux politiques locales. Dans une grande majorité des cas, le président de l’office n’est autre que l’élu adjoint au logement. Paris-Habitat gère à lui seul 27.000 logements sociaux, soit 22% de l’ensemble des résidences principales de l’agglomération. Son président n’est autre que l’adjoint au maire chargé du logement, Jean-Yves Mano. Les politiques d’attribution jouent donc en faveur des administrés car le locataire est considéré comme un électeur potentiel.

A Neuilly-sur-Seine, qui ne compte que 2,6% de logements sociaux, pour ne pas effrayer l’électorat, la mairie a trouvé l’astuce qui lui permet d’affirmer qu’ils construisent. Ils produisent des PLS, une catégorie de HLM dont les plafonds de revenus sont plus élevés. « Les HLM produits sont des grands logements avec des ascenseurs, des terrasses, un gardien pour que les loyers soient inaccessibles à des familles défavorisées » explique Didier Vanoni. « Les seuls HLM accessibles à des familles dont les revenus ne dépassent pas 60% du SMIC sont à Garges-lès-Gonesse, évitant ainsi à la mairie UMP de Neuilly d’effrayer son électorat ouvertement contre l’arrivée familles défavorisées».

A Neuilly, des HLM réservés aux riches

«En intégrant des logements en accession, dont les locataires peuvent devenir propriétaires, les communes bourgeoises se réservent la possibilité de drainer les “bons pauvres”, ceux qui posent le moins de problèmes d’insertion» explique Michel Pinçon-Charlot, co-auteur des Ghettos du Gotha:

«Les logements HLM les plus récents, les mieux équipés, dont la localisation est la plus attrayante, sont aussi habités par les ménages les moins dépourvus. Le processus de ségrégation est volontiers dénoncé dans une commune populaire où on déplore la concentration des ménages en difficulté, il passe inaperçu dans les villes bourgeoises qui peuvent faire ce qu’il faut en toute discrétion pour rester entre riches.»

Aussi la population des HLM situés dans les quartiers huppés ne se renouvelle pas. Un demandeur qui vient d’un autre arrondissement ou d’une autre ville n’est pas prioritaire ou devra justifier son changement de localité. Quelqu’un qui habite Aubervilliers et qui souhaiterait venir à Neuilly devra justifier son choix et son dossier ne sera pas prioritaire.

«Le logement social était censé permettre de loger des personnes modestes n’ayant pas les capacités financières d’accéder au marché privé. Or, depuis trente ans, le marché immobilier a connu une véritable flambée des prix. Désormais, ce ne sont plus les seules catégories modestes qui sont exclues de l’accès au logement mais aussi les classes moyennes» s’énerve René Dutrey, conseiller de Paris du 14ème arrondissement et Président de l’ADIL (Association Départementale d’information sur le Logement).

« Ce n’est pas la chasse aux sorcières »

A la mairie de Paris, Jean-Yves Mano, aussi président de Paris-Habitat, répète qu’il n’ y a aucun problème. La ville n’a pourtant toujours pas atteint les 20% de logements sociaux prévus par la loi et le nombre d’attribution de logements sociaux est ridicule. Seulement 3.800 nouveaux HLM sont produits chaque année. « La crise du logement ne se résoudra pas en faisant partir les quelques milliers de personnes qui sont au-dessus des plafonds. »

Le départ des locataires de ces logements prisés se fait progressivement. « On est dans une politique incitative, ce n’est pas la chasse aux sorcières, les locataires sont dans leur droit, je ne peux pas les expulser comme le demande la loi Boutin, vous imaginez les retombées que ça aurait, on ne peut pas expulser des gens violemment ». La loi Boutin prévoit notamment que les locataires dont les revenus sont deux fois supérieurs aux plafonds devront quitter leur appartement. En 2009, seuls 250 foyers qui payaient un surloyer ont quitté leur logement HLM et rejoins le marché privé.

« Il faut que les personnes qui gagnent plus de 8.000 euros par mois aillent dans le privé quand elles en ont les moyens.»

Les HLM font pourtant toujours aussi peur aux riverains des beaux quartiers. A Passy, dans le 16ème arrondissement, où le nombre de foyers riches est onze fois supérieur à la moyenne nationale, les riverains ont réussi à mettre en suspens la plupart des constructions de HLM. Pour cela, ils menacent de déposer des recours devant les tribunaux administratifs, voire s’exécutent.

Ces associations d’habitants ne se soucient pas des dizaines de milliers d’euros dépensés en frais judiciaires. Les parcelles, si rares à Paris, demeurent donc à l’état de friches. « Tous les stéréotypes sont à l’œuvre. Les gens pensent que les HLM vont
faire baisser la valeur de leurs appartements, que des familles à problèmes vont venir perturber leur quiétude » affirme Jean-Yves Mano. Ne sachant pas que dans le quartier, des HLM existent déjà et se sont multipliés dans des logements déjà habités et que cela n’a pas dégradé la vie du quartier, ni fait baisser les prix. Au contraire.

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> Illustrations GoogleMap et Guénaël Piaser

> Article publié en partenariat avec

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Vous pouvez retrouver l’ensemble du dossier logement avec Les ghettos de riches mettent les pauvres au ban, Se sentir “chez soi” à Paris et Visite guidée d’une studette parisienne

Crédit photo Guillaume Lemoine CC-BY-NC-SA et design par Ophelia